Hoi!

Volgens Wessel Tiessens is er in Nederland niet zozeer sprake van een woningtekort, maar vooral van een doorstroomprobleem. Hij illustreert dit aan de hand van zijn eigen woonsituatie.

Tiessens, 54 jaar, woont samen met zijn partner in een ruime woning van 200 vierkante meter in Den Haag. De woning beschikt over vier slaapkamers, twee badkamers en een tuin waarin zijn drie kinderen zijn opgegroeid. Inmiddels zijn de kinderen grotendeels uit huis: twee studeren en de jongste staat op het punt een studentenkamer te zoeken. Hierdoor blijven meerdere kamers leeg, wat bij hem de vraag oproept of het nog wel passend is om met twee personen in zo’n groot huis te wonen.

Hoewel hij zich ervan bewust is dat verhuizen naar een kleinere woning logisch zou zijn, blijkt dit in de praktijk lastig. Op Funda ziet hij vooral kleinere woningen die tegelijkertijd duurder zijn. Daarnaast spelen emotionele en praktische factoren een rol, zoals de vertrouwde buurt, sociale contacten en recente investeringen in de woning. Hierdoor stelt hij een verhuizing uit, wat volgens hem bijdraagt aan het bredere probleem op de woningmarkt. Tiessens benadrukt dat hij hierin niet uniek is, maar juist representatief voor een grote groep huiseigenaren. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis onder 82.500 55-plussers blijkt dat 40% bereid is om naar een kleinere woning te verhuizen. Dit wijst volgens hem op een groot onbenut potentieel voor doorstroming.

Het belang van doorstroming wordt verder onderbouwd met cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Hieruit blijkt dat één verhuizing van een oudere gemiddeld leidt tot bijna drie vrijgekomen woningen. Dit betekent dat het bouwen van geschikte woningen voor senioren indirect meer woningen oplevert voor andere doelgroepen dan het direct bouwen voor starters. Hoewel dit tegenintuïtief lijkt, is het logisch omdat ouderen vaak grotere woningen achterlaten.

Toch blijft deze doorstroming in de praktijk beperkt. De overheid heeft als doel gesteld om vóór 2030 circa 290.000 ouderenwoningen te realiseren, maar in 2024 zijn er slechts 4.000 gebouwd. Bovendien bevinden veel van deze woningen zich buiten bestaande wijken, waardoor ze minder aantrekkelijk zijn voor ouderen die graag in hun vertrouwde omgeving willen blijven.

Volgens Tiessens ligt de oorzaak niet bij onwil van ouderen, maar bij verkeerde prikkels in het systeem. Veel huiseigenaren hebben lage maandlasten door oudere hypotheken, terwijl kleinere huurwoningen juist duurder zijn. Daarnaast ontmoedigen fiscale regelingen, zoals hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasting, het verhuizen. Hierdoor voelt een verhuizing vaak als een achteruitgang in woonkwaliteit tegen hogere kosten.

Ook de timing speelt een rol. De ideale leeftijd om te verhuizen ligt volgens hem rond de vijftig jaar, maar in de praktijk wachten veel mensen tot het echt noodzakelijk is. Gegevens van het CBS tonen aan dat een groot deel van de 70-plussers pas verhuist wanneer zorg nodig is, waardoor er geen sprake meer is van vrijwillige doorstroming.

Tiessens concludeert dat het probleem mede wordt veroorzaakt doordat de voordelen van doorstroming vooral collectief zijn, terwijl de kosten individueel worden gedragen. Hierdoor ontbreekt een duidelijke stimulans om te verhuizen.

Daarnaast wijst hij op het economische systeem rondom woningbouw. Nieuwbouwprojecten leveren inkomsten op voor verschillende partijen, zoals ontwikkelaars, aannemers, banken en gemeenten. In 2024 realiseerden gemeenten gezamenlijk een winst van 295 miljoen euro op grondexploitaties. Bij doorstroming binnen bestaande wijken is er daarentegen nauwelijks financieel voordeel voor deze partijen.

Hierdoor blijft de focus liggen op nieuwbouw, terwijl er weinig structurele ondersteuning is voor doorstroming, zoals verhuisbegeleiding, financiële prikkels of passende woningen binnen bestaande buurten.

Tot slot stelt Tiessens dat, zelfs als het doorstroomprobleem wordt opgelost, er nog een ander knelpunt bestaat. Veel projecten lopen vertraging op door organisatorische factoren, zoals wantrouwen, langdurige besluitvorming en een risicomijdende cultuur. Deze factoren, door hem omschreven als een ‘kleilaag’, belemmeren de voortgang van projecten.

Volgens Tiessens ligt de oplossing niet alleen bij de overheid, maar ook bij de manier waarop betrokken partijen samenwerken. Daarmee benadrukt hij dat verandering niet alleen op beleidsniveau moet plaatsvinden, maar ook in de praktijk van alledaagse keuzes en processen.

Bron: Stadszaken.nl

Grote en middelgrote steden worden minder vaak gekozen als plek om naartoe te verhuizen. Dat blijkt uit onderzoek van Multiscope onder ruim 3.800 Nederlanders. In plaats daarvan
groeit de interesse in kleinere steden, dorpen en landelijke gebieden, vooral vanwege de rust, lagere kosten en grotere woningen.

Uit het onderzoek komt naar voren dat 26 procent van de Nederlanders verwacht binnen drie jaar te verhuizen. Dat komt neer op ongeveer 3,8 miljoen mensen. Binnen deze groep
verschuift de voorkeur duidelijk van stedelijke gebieden naar minder drukke woonomgevingen. De populariteit van grote steden daalt met 10 procent, terwijl middelgrote steden 2 procent inleveren.

Daartegenover staan kleinere woonplaatsen die juist aantrekkelijker worden. Kleine steden winnen 5 procent aan populariteit, dorpen 3 procent en het platteland eveneens 5 procent. Het is niet helemaal duidelijk met welk meetmoment deze veranderingen worden vergeleken.

Volgens Multiscope speelt de behoefte aan rust een belangrijke rol in deze verschuiving. Voor 18 procent van de ondervraagden is dit zelfs de belangrijkste reden om te willen verhuizen. Daarnaast worden dorpen en landelijke gebieden ook gewaardeerd vanwege de betaalbaarheid en de ruimere woningen.

Toch blijven grote steden aantrekkelijk voor een specifieke doelgroep. Van de mensen die juist wél naar een stad met meer dan 100.000 inwoners willen verhuizen, is 65 procent tussen de 18 en 35 jaar. Voor ruim de helft van hen is de nabijheid van horeca en uitgaansgelegenheden een belangrijke factor.

Een kleinere groep kiest voor een flexibelere levensstijl als digital nomad. Binnen deze groep is 75 procent tussen de 18 en 35 jaar. Volgens Multiscope hangt deze keuze samen met een combinatie van behoefte aan vrijheid, avontuur en rust.

Emigratie en regionale verschillen

Naast verhuizen binnen Nederland overweegt 12 procent van de ondervraagden om naar het buitenland te vertrekken. Van deze groep richt 75 procent zich op een bestemming binnen Europa, terwijl 25 procent buiten Europa kijkt. De wens om te emigreren is het grootst onder mensen tussen de 35 en 67 jaar (15 procent), terwijl dit bij 67-plussers lager ligt, namelijk 6 procent.

De resultaten komen uit het onderzoek ‘De toekomst van wonen’, waarin 3.822 Nederlanders van 18 jaar en ouder zijn bevraagd over hun woonwensen en plannen rondom verhuizen, verbouwen en inrichting.

Aanvullend onderzoek van makelaar eXp Netherlands laat zien dat koopwoningen in onder andere Groningen, Utrecht, Drenthe en Flevoland momenteel erg in trek zijn. Dit onderzoek richt zich specifiek op onderhandelingen rond koopwoningen en is daardoor niet direct te vergelijken met de uitkomsten van Multiscope.

Volgens eXp Nederland is het aandeel woningen waarover wordt onderhandeld een goede graadmeter voor de vraag. Deze gegevens zijn gebaseerd op het actuele aanbod en de onderhandelingsfase van woningen op Funda.

De spanning op de woningmarkt is tegen het einde van 2025 iets verminderd. Volgens makelaarsvereniging NVM komt dit door een groter woningaanbod en een stabielere rijsontwikkeling. Er zijn meer huizen verkocht en kopers hebben iets meer keuze gekregen. Toch blijft er nog steeds sprake van schaarste. Volgens de NVM lijkt de grootste druk inmiddels van de markt verdwenen.

Voor woningzoekenden is de toename in aanbod positief, zegt NVM-voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen. Ze merkt op dat de markt rustiger is geworden, maar dat het voor veel mensen nog steeds lastig is om een geschikte woning te vinden. Vooral betaalbare huizen blijven schaars.

In het vierde kwartaal van 2025 verkochten NVM-makelaars bijna 47.600 woningen, een stijging van 11 procent ten opzichte van een jaar eerder. Deze groei hangt samen met het grotere aanbod, waaronder ook voormalige huurwoningen die te koop zijn gezet. Door het grotere aanbod kregen kopers iets meer ruimte. Zo waren er minder extreme biedingen en konden woningzoekenden vaker meerdere huizen bezichtigen. Toch bleef snel beslissen belangrijk, omdat woningen nog steeds relatief kort te koop stonden.

Meer keuze voor kopers

In hetzelfde kwartaal kwamen er bijna 49.500 nieuwe woningen op de markt. Dit zorgde voor meer keuzemogelijkheden. Ook de prijsstijgingen vlakten af, mede doordat er meer en relatief goedkopere woningen beschikbaar kwamen.

De gemiddelde verkoopprijs lag rond de 502.000 euro. Hoewel de prijzen nog steeds stegen, gebeurde dit minder snel dan in eerdere perioden. Volgens de NVM beweegt de markt zich daarmee richting meer balans, al verschilt dit per regio en type woning.

Toch wordt er nog vaak boven de vraagprijs geboden: bij ongeveer 72 procent van de verkopen gebeurde dit. Vooral goedkopere woningen en huizen die direct bewoonbaar zijn, blijven populair.

Schaarste blijft bestaan

Ondanks het grotere aanbod blijft de woningmarkt krap. De krapte-indicator stond op 1,9, wat betekent dat kopers gemiddeld uit minder dan twee woningen kunnen kiezen. Daarnaast werden veel huizen binnen 28 dagen verkocht.

Aan het einde van het kwartaal stonden minder dan 30.000 woningen te koop. Hierdoor blijft het totale aanbod beperkt en verandert de extra ruimte weinig aan het structurele woningtekort.

Nieuwbouw blijft achter

De nieuwbouwsector laat een minder positieve ontwikkeling zien. In het vierde kwartaal werden ongeveer 6.000 nieuwbouwwoningen verkocht, minder dan in het kwartaal daarvoor. Volgens de NVM spelen hoge bouwkosten en concurrentie van bestaande woningen hierbij een rol.

Ook verandert het type nieuwbouwaanbod. Er worden steeds meer appartementen gebouwd, terwijl het aantal grondgebonden woningen afneemt. Daarnaast zorgen vergunningstrajecten, regelgeving en capaciteitsproblemen voor vertraging. Hierdoor is het onzeker hoeveel bouwplannen uiteindelijk daadwerkelijk worden uitgevoerd.

bron: stadszaken.nl