We hebben geen woningbouwprobleem, maar een doorstroomprobleem

Volgens Wessel Tiessens is er in Nederland niet zozeer sprake van een woningtekort, maar vooral van een doorstroomprobleem. Hij illustreert dit aan de hand van zijn eigen woonsituatie.

Tiessens, 54 jaar, woont samen met zijn partner in een ruime woning van 200 vierkante meter in Den Haag. De woning beschikt over vier slaapkamers, twee badkamers en een tuin waarin zijn drie kinderen zijn opgegroeid. Inmiddels zijn de kinderen grotendeels uit huis: twee studeren en de jongste staat op het punt een studentenkamer te zoeken. Hierdoor blijven meerdere kamers leeg, wat bij hem de vraag oproept of het nog wel passend is om met twee personen in zo’n groot huis te wonen.

Hoewel hij zich ervan bewust is dat verhuizen naar een kleinere woning logisch zou zijn, blijkt dit in de praktijk lastig. Op Funda ziet hij vooral kleinere woningen die tegelijkertijd duurder zijn. Daarnaast spelen emotionele en praktische factoren een rol, zoals de vertrouwde buurt, sociale contacten en recente investeringen in de woning. Hierdoor stelt hij een verhuizing uit, wat volgens hem bijdraagt aan het bredere probleem op de woningmarkt. Tiessens benadrukt dat hij hierin niet uniek is, maar juist representatief voor een grote groep huiseigenaren. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis onder 82.500 55-plussers blijkt dat 40% bereid is om naar een kleinere woning te verhuizen. Dit wijst volgens hem op een groot onbenut potentieel voor doorstroming.

Het belang van doorstroming wordt verder onderbouwd met cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Hieruit blijkt dat één verhuizing van een oudere gemiddeld leidt tot bijna drie vrijgekomen woningen. Dit betekent dat het bouwen van geschikte woningen voor senioren indirect meer woningen oplevert voor andere doelgroepen dan het direct bouwen voor starters. Hoewel dit tegenintuïtief lijkt, is het logisch omdat ouderen vaak grotere woningen achterlaten.

Toch blijft deze doorstroming in de praktijk beperkt. De overheid heeft als doel gesteld om vóór 2030 circa 290.000 ouderenwoningen te realiseren, maar in 2024 zijn er slechts 4.000 gebouwd. Bovendien bevinden veel van deze woningen zich buiten bestaande wijken, waardoor ze minder aantrekkelijk zijn voor ouderen die graag in hun vertrouwde omgeving willen blijven.

Volgens Tiessens ligt de oorzaak niet bij onwil van ouderen, maar bij verkeerde prikkels in het systeem. Veel huiseigenaren hebben lage maandlasten door oudere hypotheken, terwijl kleinere huurwoningen juist duurder zijn. Daarnaast ontmoedigen fiscale regelingen, zoals hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasting, het verhuizen. Hierdoor voelt een verhuizing vaak als een achteruitgang in woonkwaliteit tegen hogere kosten.

Ook de timing speelt een rol. De ideale leeftijd om te verhuizen ligt volgens hem rond de vijftig jaar, maar in de praktijk wachten veel mensen tot het echt noodzakelijk is. Gegevens van het CBS tonen aan dat een groot deel van de 70-plussers pas verhuist wanneer zorg nodig is, waardoor er geen sprake meer is van vrijwillige doorstroming.

Tiessens concludeert dat het probleem mede wordt veroorzaakt doordat de voordelen van doorstroming vooral collectief zijn, terwijl de kosten individueel worden gedragen. Hierdoor ontbreekt een duidelijke stimulans om te verhuizen.

Daarnaast wijst hij op het economische systeem rondom woningbouw. Nieuwbouwprojecten leveren inkomsten op voor verschillende partijen, zoals ontwikkelaars, aannemers, banken en gemeenten. In 2024 realiseerden gemeenten gezamenlijk een winst van 295 miljoen euro op grondexploitaties. Bij doorstroming binnen bestaande wijken is er daarentegen nauwelijks financieel voordeel voor deze partijen.

Hierdoor blijft de focus liggen op nieuwbouw, terwijl er weinig structurele ondersteuning is voor doorstroming, zoals verhuisbegeleiding, financiële prikkels of passende woningen binnen bestaande buurten.

Tot slot stelt Tiessens dat, zelfs als het doorstroomprobleem wordt opgelost, er nog een ander knelpunt bestaat. Veel projecten lopen vertraging op door organisatorische factoren, zoals wantrouwen, langdurige besluitvorming en een risicomijdende cultuur. Deze factoren, door hem omschreven als een ‘kleilaag’, belemmeren de voortgang van projecten.

Volgens Tiessens ligt de oplossing niet alleen bij de overheid, maar ook bij de manier waarop betrokken partijen samenwerken. Daarmee benadrukt hij dat verandering niet alleen op beleidsniveau moet plaatsvinden, maar ook in de praktijk van alledaagse keuzes en processen.

Bron: Stadszaken.nl