Mijn favorieten

Starters opgelet: de feiten en fabels over je hypotheek op een rij

1. Ik heb een vast contract nodig om in aanmerking te komen voor een hypotheek

Dat is niet waar. Als werknemer met een tijdelijk contract heb je wél een intentieverklaring van je werkgever nodig. Met zo’n intentieverklaring zegt je werkgever eigenlijk dat hij, onder bepaalde voorwaarden, de intentie heeft je in vaste dienst te nemen. Die verklaring is overigens niet juridisch bindend. Je kan er dus niet op terugvallen, mocht je contract onverhoopt toch niet worden verlengd. Heb je geen intentieverklaring? Dan kan je je gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar laten toetsen.

Hoeveel je kan lenen baseert de hypotheekverstrekker op twee dingen: je gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar en je huidige inkomen. Je hypotheek wordt gebaseerd op het laagste bedrag van de twee. Heb je de afgelopen drie jaar verschillende banen gehad? Dat maakt niet uit. De geldverstrekker wil graag een garantie dat je huidige situatie stabiel is. Ook als je bij een uitzendbureau werkt kan dat: sinds een jaar kan een uitzendbureau een perspectiefverklaring afgeven. Daarmee zegt het uitzendbureau feitelijk de inkomsten van de werknemer voorlopig te kunnen garanderen.
 

2. De huizen in mijn woonplaats gaan voor veel meer weg dan de gevraagde verkoopprijs. Kan ik een hypotheek krijgen ter hoogte van mijn bod?

Als je een woning koopt geeft een erkend taxateur een schatting van de woningwaarde. De taxateur neemt de ontwikkelingen in de markt mee in zijn schatting van de waarde. Dat wordt vervolgens nog eens gecheckt door een erkend taxatiebureau. Als die de schatting van de woningwaarde reëel bevindt gaat de hypotheekverstrekker af op dit advies.
 

3. Als ZZP’er kan ik een hypotheek wel vergeten

Voor een zelfstandige is het verkrijgen van een hypotheek inderdaad lastig. De inkomsten van een zelfstandige fluctueren nou eenmaal meer dan dat van mensen in loondienst, wat het risico voor hypotheekverstrekkers automatisch vergroot. Een gunstige ontwikkeling is de afgifte van een inkomstenverklaring voor ZPP’ers, sinds juli dit jaar. De inkomstenverklaring staat voor hypotheekverstrekkers gelijk aan een werkgeversverklaring. ZZP’ers kunnen voor zo’n verklaring terecht bij speciale bureaus. Zij interpreteren de jaarrapporten en aangiftes inkomstenbelasting over de afgelopen drie jaar en concluderen of jij als zelfstandige de broek kan ophouden. Steeds meer banken accepteren zo’n inkomstenverklaring.
 

4. Ik ben een tijdje werkloos geweest. Mag ik mijn uitkering meetellen voor de hypotheek?

Ja, dat telt gewoon mee voor je gemiddelde inkomen. Sommige banken zijn dan huiveriger met het lenen van geld. Als de hypotheekverstrekker geen risico ziet, gaat hij of zij op zoek naar een bank die wél geld wil lenen.
 

5. Ik heb een forse studieschuld, een huis kopen kan ik wel vergeten

Zo zwart wit is het niet, maar door je studieschuld mag je aanmerkelijk minder lenen. Het bedrag dat je maandelijks moet terugbetalen wordt ingehouden van het inkomen dat je aan het huis kan besteden. Daarbij zijn twee regels van toepassing. Ben je voor 2015 afgestudeerd? Dan wordt je maandelijkse aflosverplichting je oorspronkelijke schuld keer 0,75 procent. Bij een schuld van 10.000 euro gaat het dus om 75 euro aan maandelijkse verplichtingen - dat bedrag kan je niet lenen om je huis te financieren. Ben je na 2015 begonnen met studeren? Dan wordt je maandelijkse aflosverplichting 0,45 procent van je oorspronkelijke schuld. Studenten die zijn gaan lenen na afschaffing van de basisbeurs mogen twintig jaar langer doen over de aflossing, vandaar het verschil.
 

6. Gelukkig heb ik mijn oorspronkelijke schuld gehalveerd. Nu kan ik meer lenen.

Nee. Nee, echt niet. De oorspronkelijke schuld blijft altijd het uitgangspunt. Hoewel dat oneerlijk klinkt, valt het te beargumenteren: tot de teller op nul staat blijft je maandelijkse aflosverplichting gelijk. Ook de rente die je moet betalen verandert niet (dat percentage werd vastgesteld op het moment dat je begon met lenen). Het goede nieuws: hier is wat aan te doen. Extra aflossen naast je maandelijkse terugbetaling zorgt wél voor een verlaging van het maandbedrag. Er wordt dan namelijk een nieuw aflosschema opgesteld waaruit je nieuwe maandelijkse aflosverplichting blijkt.
 

7. Klinkt niet hoopvol. Weet je wat, ik verzwijg mijn studieschuld. Dat is slim.

Ja en nee. Het wel of niet melden van je studieschuld is je eigen risico. Hypotheekverstrekkers vragen er eigenlijk altijd naar, maar kunnen niet achterhalen of je de waarheid spreekt. Dat komt doordat een studieschuld niet wordt gemeld bij het Bureau Krediet Registratie (BKR), waardoor het niet is op te vragen. Het verzwijgen van je schuld kan in de toekomst een probleem vormen. Als je een hypotheek afsluit met nationale hypotheekgarantie draait dat fonds op voor het verschil tussen koop- en verkoopwaarde als je je woning gedwongen moet verkopen. Voordat ze dat doen lichten ze alles door. Blijkt dan dat je je studieschuld hebt verzwegen, dan komt het restbedrag volledig voor eigen rekening. Een groot voordeel van het afsluiten van de nationale hypotheekgarantie is dat het meteen zorgt voor een aantrekkelijke korting op je hypotheekrente. Veel mensen nemen het risico dus voor lief.
 

8. Met drieduizend euro op mijn spaarrekening heb ik voldoende buffer om een huis te kopen.

Nee. Vroeger misschien wel, maar een huis kopen is door veranderde wet- en regelgeving tegenwoordig veel duurder voor starters. De huizenprijzen hebben daar niet zoveel mee te maken, de voornaamste oorzaak zijn de ‘kosten koper’ die je tegenwoordig niet meer kan meefinancieren in een hypotheek. De kosten koper zijn gemiddeld zes procent van de woningprijs. In de huidige markt adviseren experts daarom een spaarpot van minimaal tienduizend euro.
 

9. Kunnen mijn ouders mij uit de brand helpen?

Ja. Voor ouders is dat zelfs voordeliger dan voor andere familieleden. Zij kunnen tot een ton schenken, zonder dat jij daarover schenkbelasting hoeft te betalen. Voor andere familieleden of vrienden ligt dat anders. Zij mogen maximaal 2000 euro (afgerond) belastingvrij schenken.
 

10. Ik heb geen schulden, een goede baan, maar net niet genoeg eigen vermogen om in een eigen huis te stoppen. Wat ik nog nodig heb ga ik lenen bij een kredietverstrekker. Goed idee?

Nee, helemaal niet. Kredietverstrekkers vragen vaak een hoge rente. Daarmee drukt de lening dus zwaar op je besteedbare inkomen en kan je nog minder lenen voor een hypotheek.

  • De schenkbelasting betaalt de ontvanger, niet de schenker.
  • In de volgende zin is 'keer' vervangen door 'procent': ben je voor 2015 afgestudeerd? Dan wordt je maandelijkse aflosverplichting je oorspronkelijke schuld keer 0,75 procent. Bij een schuld van 10.000 euro gaat het dus om 75 euro aan maandelijkse verplichtingen.
 

Rekenvoorbeeld

Stel, je hebt een bruto jaarinkomen van 35.000 euro. Voor een hypotheek met rentevaste periode van 20 jaar en een rente van 2,4 procent kan je dan het volgende lenen:

Zonder schulden: € 149.595

Met een schuld van € 10.000 bij een kredietverstrekker: € 98.305

Met een studieschuld van €10.000: € 130.361



Bron: Dagblad van het Noorden
Datum: 20 november 2018

 

Woning van de maand